Was ist Mieterstrom?
Mieterstrom ist Strom aus der Photovoltaikanlage auf dem Dach eines Gebäudes mit Mietwohnungen und gegebenenfalls auch zusätzlichen Gewerbeflächen. Das Besondere dabei: Die erzeugte Energie wird direkt den Mietern im Gebäude oder im selben Quartier zur Verfügung gestellt. Dies geschieht ohne Durchleitung durch das öffentliche Versorgungsnetz.
Mieterstrom ist umweltfreundliche, dezentrale Energie.
Mieterstrom nennt man daher auch Direktstrom oder Quartiersstrom. Er stellt einen wichtigen Teil einer umweltfreundlichen, dezentralen Energieversorgung dar, mit der öffentliche Netze entlastet werden sollen.
Ein wichtiges Ziel von Mieterstrom ist es, die Energiewende in die Städte und Ballungsräume zu bringen. 2017 analysierten u. a. der Bundesverband der Energie- und Klimaschutzagenturen (eaD) und der Deutsche Mieterbund (DMB) das Solarstrompotenzial auf den Dächern deutscher Städte. Das Ergebnis: Allein in den 20 größten deutschen Städten können bis zu 33.000 Photovoltaikanlagen installiert werden.
Quelle: energieagenturen.de
Wie funktioniert das Mieterstrommodell?
Auf dem Dach eines Mehrparteienhauses produziert eine Photovoltaikanlage Ökostrom aus Sonnenlicht. Wieviel Strom dabei entsteht, hängt natürlich von der Ausrichtung der Dachfläche, der Größe der Solaranlage und der Laune der Sonne ab.
Der Strom vom Dach wird direkt ins Hausnetz des Gebäudes eingespeist und dort den Mietern zur Verfügung gestellt. Zusätzlich kann er auch für den Betrieb weiterer Anlagentechnik genutzt werden, zum Beispiel für Wärmepumpen oder E-Auto-Ladestationen.
Wird mehr Strom produziert als verbraucht, kann er entweder in einem Batteriespeicher „zwischengelagert“ werden oder er wird in das öffentliche Stromnetz eingespeist und entsprechend der geltenden Einspeisevergütung vergütet.
Sollte andersherum mehr Strom benötigt werden, als mit der hauseigenen Anlage produziert und zur Verfügung gestellt werden kann, wird dieser Zusatzstrom aus dem öffentlichen Netz geliefert – also vom Stromversorger Eurer Wahl.
Wie günstig ist Mieterstrom?
Da das öffentliche Stromnetz für die Verteilung des Mieterstroms nicht in Anspruch genommen wird, entfallen die üblichen Netzentgelte. Ebenso entfallen alle Strompreisbestandteile, die sich aus der Nutzung des öffentlichen Netzes ergeben. Es muss also keine Konzessionsabgabegezahlt werden, kein KWK-Aufschlag, keine Umlagen aus der Stromnetzentgeltverordnung oder für abschaltbare Lasten und auch keine Offshore-Haftungsumlage. Ja tatsächlich: Alles das bezahlst du mit deiner Stromrechnung, wenn Du Deinen Strom über das öffentliche Netz beziehst.
Mit Mieterstrom ist oft sogar eine Befreiung von der Stromsteuer möglich. Der Wegfall all dieser „Nebenkosten“ macht den dezentral produzierten Mieterstrom für Endverbraucher billiger. Laut Expertenschätzung liegt der Mieterstrom-Tarif um 10 bis 20 Prozent unter dem örtlichen Grundversorgertarif.
Und auch als Vermieter könnt Ihr beim Direktverkauf Eures selbstproduzierten Stroms profitieren. Wenn Ihr den Strom direkt an Eure Mieter verkauft, könnt Ihr rund 15 Prozent mehr mit Eurer Photovoltaikanlage verdienen, als wenn Ihr ihn in das öffentliche Netz einspeist und dafür die gesetzliche Einspeisevergütung erhaltet. Allerdings gibt es auch gute Gründe für Vermieter, sich das passende Mieterstromkonzept genau zu überlegen.
Das Mieterstromgesetz
Bis zum Jahr 2017 lohnte sich Mieterstrom für Vermieter meistens nicht. Die Vorteile bei Abgaben und Umlagen konnten die erheblichen Zusatzkosten für Abrechnung und Messungen nicht ausgleichen. Hinzu kommt, dass Vermieter, sobald sie Stromproduzenten werden, in der Regel ihre Gewerbesteuerbefreiung verlieren und Gewerbesteuer auf den Strom ihrer Solaranlage zahlen müssen.
Mit einem „Gesetz zur Förderung von Mieterstrom und zur Änderung weiterer Vorschriften des Erneuerbare-Energien-Gesetzes“ wurde daher ein Mieterstromzuschlag eingeführt. So sollten ab Juli 2017 die Mehrkosten der Vermieter ausgeglichen werden und Mieterstrommodelle attraktiver werden.
Den großen Durchbruch brachte dieser Mieterstromzuschlag aber nicht. In seinem Mieterstrombericht zählte das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWI) bis August 2019 deutschlandweit gerade einmal 677 PV-Mieterstromanlagen, die nach Inkrafttreten des EEG in Betrieb genommen wurden. „Das Modell bleibt damit weit hinter den Erwartungen zurück“, bilanzierte damals das Ministerium.
Auch die Medien sahen das Mieterstrommodell kritisch. „Gute Idee, schlechte Umsetzung“ titelte Ende 2020 das Handelsblatt und kritisierte u. a. die „erheblichen bürokratischen Anforderungen“, die für den Vermieter gelten, sobald er als Energieversorgungsunternehmer eingestuft wird.
Quelle: erneuerbare-energien.de, handelsblatt.com
Verbesserungen ab 2021
Um dem Mieterstrom-Modell zu mehr Erfolg zu verhelfen, wurden Anfang 2021 die Mieterstromzuschläge erhöht und die Förderbedingungen verbessert. Das Erneuerbare-Energien-Gesetz 2021 (EEG 2021) ermöglicht jetzt beispielsweise auch sogenannte Quartierslösungen. Unter bestimmten Voraussetzungen können damit auch Gebäude im Umfeld der Photovoltaikanlage mit Mieterstrom versorgt werden. Auch die Regelung zur Anlagenzusammenfassung wurden gelockert und damit die Wirtschaftlichkeit vor allem größerer Mieterstromanlagen verbessert.
Eine wichtige Änderung ist die Einführung des Lieferkettenmodells. Damit ist es für Vermieter nun leichter, einen Dritten mit der Belieferung des selbstproduzierten Stroms zu beauftragen. Dieser Dritte – in der Regel ein Energiedienstleister – kümmert sich für den Vermieter um die Einhaltung aller gesetzlichen Auflagen. Mehr zu diesem Konzept lest Ihr unten.
Was ist der Mieterstromzuschlag?
Der Mieterstromzuschlag ist eine Förderung für Strom aus Photovoltaikanlagen nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG). Strom aus anderen Energiequellen (z. B. aus Windkraftanlagen oder Blockheizkraftwerken) kann nicht mit dem Mieterstromzuschlag gefördert werden. Bezugsberechtigt für den Zuschlag ist der Anlagenbetreiber.
Bedingungen für den Mieterstromzuschlag sind, dass die Solaranlage nach Inkrafttreten des Mieterstromgesetzes – also nach Juli 2017 – in Betrieb genommen wurde. Die einzelne Anlage darf darüber hinaus eine installierte Leistung von 100 Kilowatt nicht überschreiten. Außerdem muss der Vermieter seine Photovoltaik-Anlage bei der Bundesnetzagentur registrieren lassen.
Wie bereits erwähnt, muss Mieterstrom direkt an Endverbraucher im selben Gebäude geliefert werden. Anlagen, die ab 2021 in Betrieb genommen wurden, können auch benachbarte Gebäude bzw. Verbraucher im selben Quartier versorgen. Wichtig dabei: Der Strom darf nicht durch das öffentliche Versorgungsnetz geleitet werden.
Der Mieterstromzuschlag wird für die Dauer von 20 Jahren gezahlt. Die Höhe richtet sich nach der Größe der Anlage und dem Zeitpunkt ihrer Inbetriebnahme. Nach der Inbetriebnahme sinkt die Fördersumme monatlich leicht ab. Im Januar 2021 gab es bei einer neuen Anlage mit einer installierten Leistung von 10 kW 3,79 ct pro Kilowattstunde. Strom aus einer neuen Anlage mit 40 kW wurde mit 3,52 ct/kWh bezuschusst.
Mögliche Vorteile von Mieterstrom
Richtig umgesetzt, können Mieterstrommodelle Vorteile für Mieter und Vermieter bringen.
Mögliche Vorteile für Vermieter
- Zusätzliche Rendite
- Mieterstromförderung
- Erfüllung der Anforderungen an den jährlichen Primärenergiebedarf, um KfW
- Förderungen KfW 40 oder KfW 40 Plus zu erhalten
- Unterstützung der Energiewende
- Steigerung des Immobilienwerts
- Stärkung der Mieterbindung
Mögliche Vorteile für Mieter
- Günstige Stromtarife
- Unterstützung von Klima- und Umweltschutz
- Bezug von echtem Ökostrom
Mieterstromkonzepte
Wir hatten es im Abschnitt zum Mieterstromgesetz bereits erwähnt: Für Mieterstrom gelten steuerliche und rechtliche Besonderheiten. Und diese Besonderheiten beeinflussen maßgeblich die Attraktivität und Rentabilität des Mieterstrommodells für Vermieter.
Je nach Ausgangslage und Zielsetzung gibt es unterschiedliche Modelle für Vermieter, wie sie von der direkten Belieferung ihrer Mieter durch eine Solaranlage auf ihrem Gebäude profitieren können. Dabei ist es wichtig, verschiedene Rollen zu unterscheiden: die Rolle des Investors, die Rolle des Anlagenbetreibers sowie die Rolle des Energieversorgers und Messstellenbetreibers.
Direkte Vermarktung
Bei direkter Vermarktung macht der Vermieter mit jeder einzelnen Mietpartei einen Vertrag über die Belieferung mit Strom aus der hauseigenen Solaranlage. Benötigen die Mieter mehr als den bereitgestellten Mieterstrom, erhalten sie diesen vom Energieversorger ihrer Wahl. Für die Abrechnung müssen pro Mieter zwei Stromzähler bereitgestellt werden.
Die Vorteile dieses Modells sind, dass keine weiteren Gebühren anfallen und der Vermieter auch nicht den Auflagen eines Energiedienstleisters unterliegt. Nachteilig ist, dass die direkte Vermarktung nicht mit dem Mieterstromzuschlag kombinierbar ist. Diesen Zuschlag erhalten nur Vermieter, die auch als Energiedienstleister auftreten.
Eigentümer als Energieversorger oder Mieterstrom-Enabling
Bei diesem Konzept tritt der Vermieter als Energieversorger auf und ist Mieterstromzuschlags-berechtigt. Er hat die Anlage selbst finanziert, betreibt sie in Eigenregie und übernimmt auch den Messstellenbetrieb.
Als Energieversorger ist er gewerbesteuerpflichtig und muss zudem die Versorgungssicherheit der Mieter gewährleisten. Das heißt: Kann er den Strombedarf der Mieter nicht vollständig aus der eigenen Solaranlage abdecken, muss er zusätzlichen Strom aus dem öffentlichen Versorgungsnetz bereitstellen. Dabei fallen Steuern, Netznutzungsentgelt und weitere Kosten an. Außerdem gilt es, spezielle Vorschriften bei der Rechnungslegung und Vertragsgestaltung zu beachten.
Das Mieterstrom-Enabling eignet sich daher nur für Vermieter, die sich mit den gesetzlichen Anforderungen gut auskennen und diese auch erfüllen können.
Mieterstrom-Contracting oder Lieferkettenmodell
Beim Contracting-Konzept stellt der Vermieter lediglich die Anlagentechnik, manchmal auch nur den Platz für die Solaranlage zur Verfügung. Dafür erhält er eine Pacht. Den Anlagenbetrieb sowie die Rolle des Energieversorgers und Messstellenbetreibers übernimmt ein Energiedienstleister. In der Regel sind dies etablierte Energieversorger oder Unternehmen, die auf Energiedienstleistungen spezialisiert sind. Je nach Vertrag trägt der Dienstleister auch die Investitionskosten für die Anlage.
Die Vorteile dieses Modells: In der Regel berechtigt es zur Mieterstromförderung. Alle aufwendigen Pflichten wie Vertragswesen, Abrechnungen und Meldepflichten übernimmt der Energiedienstleister, ebenso die anfallenden Steuern, Kosten und Nutzungsentgelte.
Mieter als Energiegenossenschaft
Bei diesem Konzept nehmen die Mieter die Solarstromversorgung weitgehend in die eigenen Hände. Dazu gründen sie eine Energiegenossenschaft oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die die Solaranlage betreibt und die produzierte Energie nutzt. Dafür gelten vergleichbare Bedingungen wie für die Nutzung von Solaranlagen auf Einfamilienhäusern.
Möglich ist auch eine Verpachtung der Anlage an Externe. Die Pächter können die Anlage dann selbst nutzen oder produzierten Strom in die hauseigenen Netze einspeisen. Alternativ kann eine Genossenschaft auch die Dachfläche des Hauses verpachten.
Mieterstromabrechnung
Mieterstrom ist grundsätzlich eine Kombination aus Strom, der in der hauseigenen Photovoltaikanlage produziert wird, und zusätzlichem Strom aus dem öffentlichen Netz. Um diese Stromzusammensetzung für jeden Mieter, der am Mieterstrom-Modell teilnimmt, korrekt berechnen zu können, sind spezielle Messkonzepte und Abrechnungsmodelle nötig.
Bewährt hat sich das sogenannte Summenzählermodell. Dabei erhält jede Mietpartei einen eigenen Stromzähler, ebenso wie jede zusätzlich angeschlossene Anlage, z. B. ein Blockheizkraftwerk (BHKW).
Zusätzlich registriert ein Summenzähler den Stromfluss am Netzanschlusspunkt des öffentlichen Netzes in beiden Richtungen – also den Zusatzstrom aus dem öffentlichen Netz und den ins öffentliche Netz eingespeisten Strom der hauseigenen Solaranlage. So können Netzentgelte, Steuern, Abgaben, Umlagen und Einspeisevergütung genau dem jeweiligen Strom zugerechnet werden.
Die Verbrauchsabrechnung
Mieter, die Mieterstrom nutzen, müssen von ihrem Vermieter bzw. ihrem Mieterstromlieferanten eine Verbrauchsabrechnung erhalten, die den üblichen Anforderungen an Stromrechnungen entspricht. Unter anderem müssen dabei Abschlagszahlungen korrekt verbucht werden sowie zahlreiche gesetzlich vorgeschriebene Transparenzpflichten, Verbraucherschutzvorschriften und Pflichten zur Stromkennzeichnung eingehalten werden. Mit der Erstellung der Verbrauchsabrechnung können Vermieter auch externe Dienstleister beauftragen. Eine Abrechnung des Mieterstroms im Zuge der Nebenkostenabrechnung ist dagegen nicht möglich.
Fazit Mieterstrom: Wann er sich lohnt
Mieterstrom kann eine Win-Win-Win-Situation sein – für Mieter, Vermieter und Klima. Allerdings machten in der Vergangenheit die Anforderungen, Pflichten und Kosten, die mit der Rolle eines Energieversorgers verknüpft sind, das Modell für viele Vermieter unattraktiv.
Mit einigen Vereinfachungen und der Erhöhung des Mieterstromzuschlags steuerte der Gesetzgeber Anfang 2021 nach. Auch die Möglichkeit von Contracting-Modellen, mit denen Vermieter spezielle Energiedienstleister in die Strom-Lieferkette mit einbeziehen, dürfte die Attraktivität von Mieterstrom erhöhen.
Ob sich ein Mieterstrommodell unter dem Strich für den Vermieter lohnt, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab – angefangen bei der Rentabilität der Anlage über die Anzahl der teilnehmenden Mieter bis hin zum gewählten Mieterstromkonzept.
FAQs
Eignet sich jedes Mietshaus für Mieterstrom?
Wie gut ein Mietobjekt für Mieterstrom geeignet ist, hängt vom Verbrauchsprofil der Mieter und der Lage des Gebäudes ab und muss im Einzelfall geprüft werden.
Sind auch teilgewerblich genutzte Gebäude förderfähig?
Ja. Auch für teilgewerblich genutzte Gebäude kann Mieterstromzuschlag gewährt werden. Dabei müssen mindestens 40 % der gesamten Gebäudefläche Wohnfläche sein.
Was müssen Vermieter tun, um den Mieterstromzuschlag zu erhalten?
Anlagenbetreiber müssen den Mieterstromzuschlag nicht speziell beantragen. Um eine Förderung zu erhalten, muss die entsprechende Photovoltaikanlage lediglich bei der Bundesnetzagentur registriert werden. Wenn die Förderbedingungen (siehe oben unter „Mieterstromzuschlag“) erfüllt sind, wird der Zuschlag durch die Europäische Kommission gewährt.
Können Vermieter den Preis für Mieterstrom frei gestalten?
Ja. Allerdings gilt ein gesetzlich festgelegter Höchstpreis, der sich am regionalen Grundversorgungstarif orientiert. Der Strompreis für Mieterstrom darf maximal 90 % dieses Grundversorgungstarifs betragen.
Ist bei Mieterstrom eine unterbrechungsfreie Stromversorgung gewährleistet?
Ja, denn es besteht weiterhin eine Anbindung an das öffentliche Stromversorgungsnetz. Sobald der lokal produzierte Strom den Verbrauch nicht vollständig deckt, wird Strom aus dem öffentlichen Netz in das Hausnetz eingespeist.
Können Mieter ihren Stromanbieter weiterhin frei wählen?
Ja, die Wahl des Anbieters ist unabhängig vom Mieterstrommodell.
Müssen Mieter lokal produzierten Mieterstrom abnehmen?
Nein. Die Teilnahme an Mieterstrommodellen ist für Mieter freiwillig. Die Regelungen zum Mieterstrom verbieten die Kopplung mit dem Mietvertrag.
Was geschieht mit überschüssigem Strom, der nicht von den Mietern verbraucht wird?
Überschüssiger Strom kann in das öffentliche Netz eingespeist werden. Dafür ist ein Zwei-Richtungszähler nötig. Der eingespeiste Strom wird dann nach der gesetzlich geregelten Einspeisevergütung vergütet. Alternativ kann auch ein Stromspeicher installiert werden, um den überschüssigen Strom lokal zu speichern.
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