Mieterstrom: direkt, günstig und gut fürs Klima

Nicht nur auf dem Land, auch in den Städten sehen wir immer mehr Solaranlagen. Auch auf den Dächern von Mietshäusern. Da liegt es eigentlich auf der Hand, dass der Strom direkt den Mietenden im Gebäude zur Verfügung gestellt wird. Genau wie z. B. die Wärme aus einer zentralen Heizung. Klingt einfach. In der Praxis ist die Sache mit dem Mieterstrom aber doch etwas komplexer. Wir zeigen Ihnen, was es mit dem Mieterstrom auf sich hat und erläutern Vor- und Nachteile.

Mieterstrom ist Strom aus der Photovoltaikanlage auf dem Dach eines Gebäudes mit Mietwohnungen und gegebenenfalls auch zusätzlichen Gewerbeflächen. Das Besondere dabei: Die erzeugte Energie wird direkt den Mietenden im Gebäude oder im selben Quartier zur Verfügung gestellt. Dies geschieht ohne Durchleitung durch das öffentliche Versorgungsnetz.

Mieterstrom ist umweltfreundliche, dezentrale Energie.

Mieterstrom nennt man daher auch Direktstrom oder Quartiersstrom. Er stellt einen wichtigen Teil einer umweltfreundlichen, dezentralen Energieversorgung dar, mit der öffentliche Netze entlastet werden sollen.

Ein wichtiges Ziel von Mieterstrom ist es, die Energiewende in die Städte und Ballungsräume zu bringen. 2017 analysierten u. a. der Bundesverband der Energie- und Klimaschutzagenturen (eaD) und der Deutsche Mieterbund (DMB) das Solarstrompotenzial auf den Dächern deutscher Städte. Das Ergebnis: Allein in den 20 größten deutschen Städten können bis zu 33.000 Photovoltaikanlagen installiert werden.

^{Quelle: energieagenturen.de}

Auf dem Dach eines Mehrparteienhauses produziert eine Photovoltaikanlage Ökostrom aus Sonnenlicht. Wieviel Strom dabei entsteht, hängt natürlich von der Ausrichtung der Dachfläche, der Größe der Solaranlage und der Laune der Sonne ab.

Der Strom vom Dach wird direkt ins Hausnetz des Gebäudes eingespeist und dort den Mietenden zur Verfügung gestellt. Zusätzlich kann er auch für den Betrieb weiterer Anlagentechnik genutzt werden, zum Beispiel für Wärmepumpen oder E-Auto-Ladestationen.

Wird mehr Strom produziert als verbraucht, kann er entweder in einem Batteriespeicher „zwischengelagert“ werden oder er wird in das öffentliche Stromnetz eingespeist und entsprechend der geltenden Einspeisevergütung vergütet.

Sollte andersherum mehr Strom benötigt werden, als mit der hauseigenen Anlage produziert und zur Verfügung gestellt werden kann, wird dieser Zusatzstrom aus dem öffentlichen Netz geliefert – also vom Stromversorger Ihrer Wahl.

Da das öffentliche Stromnetz für die Verteilung des Mieterstroms nicht in Anspruch genommen wird, entfallen die üblichen Netzentgelte. Ebenso entfallen alle Strompreisbestandteile, die sich aus der Nutzung des öffentlichen Netzes ergeben. Es muss also keine Konzessionsabgabe gezahlt werden, kein KWK-Aufschlag, keine Umlagen aus der Stromnetzentgeltverordnung oder für abschaltbare Lasten und auch keine Offshore-Haftungsumlage. Ja tatsächlich: Alles das bezahlen Sie mit Ihrer Stromrechnung, wenn Sie Ihren Strom über das öffentliche Netz beziehen.

Mit Mieterstrom ist oft sogar eine Befreiung von der Stromsteuer möglich. Der Wegfall all dieser „Nebenkosten“ macht den dezentral produzierten Mieterstrom für Endverbraucher:innen billiger. Laut Expertenschätzung liegt der Mieterstrom-Tarif um 10 bis 20 Prozent unter dem örtlichen Grundversorgertarif.

Und auch als vermietende Person können Sie beim Direktverkauf Ihres selbstproduzierten Stroms profitieren. Wenn Sie den Strom direkt an Ihre Mietenden verkaufen, können Sie rund 15 Prozent mehr mit Ihrer Photovoltaikanlage verdienen, als wenn Sie ihn in das öffentliche Netz einspeisen und dafür die gesetzliche Einspeisevergütung erhalten. Allerdings gibt es auch gute Gründe für vermietende Personen, sich das passende Mieterstromkonzept genau zu überlegen.

Bis zum Jahr 2017 lohnte sich Mieterstrom für vermietende Personen meistens nicht. Die Vorteile bei Abgaben und Umlagen konnten die erheblichen Zusatzkosten für Abrechnung und Messungen nicht ausgleichen. Hinzu kommt, dass vermietende Personen, sobald sie Stromproduzent:innen werden, in der Regel ihre Gewerbesteuerbefreiung verlieren und Gewerbesteuer auf den Strom ihrer Solaranlage zahlen müssen.

Mit einem „Gesetz zur Förderung von Mieterstrom und zur Änderung weiterer Vorschriften des Erneuerbare-Energien-Gesetzes“ wurde daher ein Mieterstromzuschlag eingeführt. So sollten ab Juli 2017 die Mehrkosten der vermietenden Personen ausgeglichen werden und Mieterstrommodelle attraktiver werden.

Den großen Durchbruch brachte dieser Mieterstromzuschlag aber nicht. In seinem Mieterstrombericht zählte das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWI) bis August 2019 deutschlandweit gerade einmal 677 PV-Mieterstromanlagen, die nach Inkrafttreten des EEG in Betrieb genommen wurden. „Das Modell bleibt damit weit hinter den Erwartungen zurück“, bilanzierte damals das Ministerium.

Auch die Medien sahen das Mieterstrommodell kritisch. „Gute Idee, schlechte Umsetzung“ titelte Ende 2020 das Handelsblatt und kritisierte u. a. die „erheblichen bürokratischen Anforderungen“, die für die vermietende Person gelten, sobald sie als Energieversorgungsunternehmen eingestuft wird.

^{Quelle: erneuerbare-energien.de, handelsblatt.com}

Um dem Mieterstrom-Modell zu mehr Erfolg zu verhelfen, wurden Anfang 2021 die Mieterstromzuschläge erhöht und die Förderbedingungen verbessert. Das Erneuerbare-Energien-Gesetz 2021 (EEG 2021) ermöglicht jetzt beispielsweise auch sogenannte Quartierslösungen. Unter bestimmten Voraussetzungen können damit auch Gebäude im Umfeld der Photovoltaikanlage mit Mieterstrom versorgt werden. Auch die Regelung zur Anlagenzusammenfassung wurden gelockert und damit die Wirtschaftlichkeit vor allem größerer Mieterstromanlagen verbessert.

Eine wichtige Änderung ist die Einführung des Lieferkettenmodells. Damit ist es für vermietende Personen nun leichter, einen Dritten mit der Belieferung des selbstproduzierten Stroms zu beauftragen. Dieser Dritte – in der Regel ein Energiedienstleister – kümmert sich für die vermietende Person um die Einhaltung aller gesetzlichen Auflagen. Mehr zu diesem Konzept lesen Sie unten.

Der Mieterstromzuschlag ist eine Förderung für Strom aus Photovoltaikanlagen nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG). Strom aus anderen Energiequellen (z. B. aus Windkraftanlagen oder Blockheizkraftwerken) kann nicht mit dem Mieterstromzuschlag gefördert werden. Bezugsberechtigt für den Zuschlag ist der Anlagenbetreiber.

Bedingungen für den Mieterstromzuschlag sind, dass die Solaranlage nach Inkrafttreten des Mieterstromgesetzes – also nach Juli 2017 – in Betrieb genommen wurde. Die einzelne Anlage darf darüber hinaus eine installierte Leistung von 100 Kilowatt nicht überschreiten. Außerdem muss die vermietende Person ihre Photovoltaik-Anlage bei der Bundesnetzagentur registrieren lassen.

Wie bereits erwähnt, muss Mieterstrom direkt an Endverbraucher:innen im selben Gebäude geliefert werden. Anlagen, die ab 2021 in Betrieb genommen wurden, können auch benachbarte Gebäude bzw. Verbraucher:innen im selben Quartier versorgen. Wichtig dabei: Der Strom darf nicht durch das öffentliche Versorgungsnetz geleitet werden.

Der Mieterstromzuschlag wird für die Dauer von 20 Jahren gezahlt. Die Höhe richtet sich nach der Größe der Anlage und dem Zeitpunkt ihrer Inbetriebnahme. Nach der Inbetriebnahme sinkt die Fördersumme monatlich leicht ab. Im Januar 2021 gab es bei einer neuen Anlage mit einer installierten Leistung von 10 kW 3,79 ct pro Kilowattstunde. Strom aus einer neuen Anlage mit 40 kW wurde mit 3,52 ct/kWh bezuschusst.

Richtig umgesetzt, können Mieterstrommodelle Vorteile für Mietende und vermietende Personen bringen.

Mögliche Vorteile für vermietende Personen

• Zusätzliche Rendite

• Mieterstromförderung

• Erfüllung der Anforderungen an den jährlichen Primärenergiebedarf, um KfW

• Förderungen KfW 40 oder KfW 40 Plus zu erhalten

• Unterstützung der Energiewende

• Steigerung des Immobilienwerts

• Stärkung der Mieterbindung

Mögliche Vorteile für Mietende

• Günstige Stromtarife

• Unterstützung von Klima- und Umweltschutz

• Bezug von echtem Ökostrom

Wir hatten es im Abschnitt zum Mieterstromgesetz bereits erwähnt: Für Mieterstrom gelten steuerliche und rechtliche Besonderheiten. Und diese Besonderheiten beeinflussen maßgeblich die Attraktivität und Rentabilität des Mieterstrommodells für vermietende Personen.

Je nach Ausgangslage und Zielsetzung gibt es unterschiedliche Modelle für vermietende Personen, wie sie von der direkten Belieferung ihrer Mietenden durch eine Solaranlage auf ihrem Gebäude profitieren können. Dabei ist es wichtig, verschiedene Rollen zu unterscheiden: die Rolle des Investors, die Rolle des Anlagenbetreibers sowie die Rolle des Energieversorgers und Messstellenbetreibers.

Bei direkter Vermarktung macht die vermietende Person mit jeder einzelnen Mietpartei einen Vertrag über die Belieferung mit Strom aus der hauseigenen Solaranlage. Benötigen die Mietenden mehr als den bereitgestellten Mieterstrom, erhalten sie diesen vom Energieversorger ihrer Wahl. Für die Abrechnung müssen pro Mietpartei zwei Stromzähler bereitgestellt werden.

Die Vorteile dieses Modells sind, dass keine weiteren Gebühren anfallen und die vermietende Person auch nicht den Auflagen eines Energiedienstleisters unterliegt. Nachteilig ist, dass die direkte Vermarktung nicht mit dem Mieterstromzuschlag kombinierbar ist. Diesen Zuschlag erhalten nur vermietende Personen, die auch als Energiedienstleister auftreten.

Bei diesem Konzept tritt die vermietende Person als Energieversorger auf und ist Mieterstromzuschlags-berechtigt. Sie hat die Anlage selbst finanziert, betreibt sie in Eigenregie und übernimmt auch den Messstellenbetrieb.

Als Energieversorger ist sie gewerbesteuerpflichtig und muss zudem die Versorgungssicherheit der Mietenden gewährleisten. Das heißt: Kann sie den Strombedarf der Mietenden nicht vollständig aus der eigenen Solaranlage abdecken, muss sie zusätzlichen Strom aus dem öffentlichen Versorgungsnetz bereitstellen. Dabei fallen Steuern, Netznutzungsentgelt und weitere Kosten an. Außerdem gilt es, spezielle Vorschriften bei der Rechnungslegung und Vertragsgestaltung zu beachten.

Das Mieterstrom-Enabling eignet sich daher nur für vermietende Personen, die sich mit den gesetzlichen Anforderungen gut auskennen und diese auch erfüllen können.

Beim Contracting-Konzept stellt die vermietende Person lediglich die Anlagentechnik, manchmal auch nur den Platz für die Solaranlage zur Verfügung. Dafür erhält sie eine Pacht. Den Anlagenbetrieb sowie die Rolle des Energieversorgers und Messstellenbetreibers übernimmt ein Energiedienstleister. In der Regel sind dies etablierte Energieversorger oder Unternehmen, die auf Energiedienstleistungen spezialisiert sind. Je nach Vertrag trägt der Dienstleister auch die Investitionskosten für die Anlage.

Die Vorteile dieses Modells: In der Regel berechtigt es zur Mieterstromförderung. Alle aufwendigen Pflichten wie Vertragswesen, Abrechnungen und Meldepflichten übernimmt der Energiedienstleister, ebenso die anfallenden Steuern, Kosten und Nutzungsentgelte.

Bei diesem Konzept nehmen die Mietenden die Solarstromversorgung weitgehend in die eigenen Hände. Dazu gründen sie eine Energiegenossenschaft oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die die Solaranlage betreibt und die produzierte Energie nutzt. Dafür gelten vergleichbare Bedingungen wie für die Nutzung von Solaranlagen auf Einfamilienhäusern.

Möglich ist auch eine Verpachtung der Anlage an Externe. Die Pächter:innen können die Anlage dann selbst nutzen oder produzierten Strom in die hauseigenen Netze einspeisen. Alternativ kann eine Genossenschaft auch die Dachfläche des Hauses verpachten.

Mieterstrom ist grundsätzlich eine Kombination aus Strom, der in der hauseigenen Photovoltaikanlage produziert wird, und zusätzlichem Strom aus dem öffentlichen Netz. Um diese Stromzusammensetzung für jede Mietpartei, die am Mieterstrom-Modell teilnimmt, korrekt berechnen zu können, sind spezielle Messkonzepte und Abrechnungsmodelle nötig.

Bewährt hat sich das sogenannte Summenzählermodell. Dabei erhält jede Mietpartei einen eigenen Stromzähler, ebenso wie jede zusätzlich angeschlossene Anlage, z. B. ein Blockheizkraftwerk (BHKW).

Zusätzlich registriert ein Summenzähler den Stromfluss am Netzanschlusspunkt des öffentlichen Netzes in beiden Richtungen – also den Zusatzstrom aus dem öffentlichen Netz und den ins öffentliche Netz eingespeisten Strom der hauseigenen Solaranlage. So können Netzentgelte, Steuern, Abgaben, Umlagen und Einspeisevergütung genau dem jeweiligen Strom zugerechnet werden.

Mietende, die Mieterstrom nutzen, müssen von ihrer vermietenden Person bzw. ihrem Mieterstromlieferanten eine Verbrauchsabrechnung erhalten, die den üblichen Anforderungen an Stromrechnungen entspricht. Unter anderem müssen dabei Abschlagszahlungen korrekt verbucht werden sowie zahlreiche gesetzlich vorgeschriebene Transparenzpflichten, Verbraucherschutzvorschriften und Pflichten zur Stromkennzeichnung eingehalten werden. Mit der Erstellung der Verbrauchsabrechnung können vermietende Personen auch externe Dienstleister beauftragen. Eine Abrechnung des Mieterstroms im Zuge der Nebenkostenabrechnung ist dagegen nicht möglich.

Mieterstrom kann eine Win-Win-Win-Situation sein – für Mietende, vermietende Personen und Klima. Allerdings machten in der Vergangenheit die Anforderungen, Pflichten und Kosten, die mit der Rolle eines Energieversorgers verknüpft sind, das Modell für viele vermietende Personen unattraktiv.

Mit einigen Vereinfachungen und der Erhöhung des Mieterstromzuschlags steuerte der Gesetzgeber Anfang 2021 nach. Auch die Möglichkeit von Contracting-Modellen, mit denen vermietende Personen spezielle Energiedienstleister in die Strom-Lieferkette mit einbeziehen, dürfte die Attraktivität von Mieterstrom erhöhen.

Ob sich ein Mieterstrommodell unter dem Strich für die vermietende Person lohnt, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab – angefangen bei der Rentabilität der Anlage über die Anzahl der teilnehmenden Mietenden bis hin zum gewählten Mieterstromkonzept.