Baulanderschließung mit Badenova Konzept

Die Baulanderschließung stellt eine städtebauliche Aufgabe mit finanziellen Auswirkungen für Kommunen, Grundstückseigentümer:innen und Bauherr:in dar. Gleichzeitig ist die Entwicklung und Vermarktung von Bauflächen mit einem hohen organisatorischen und wirtschaftlichen Aufwand verbunden. Um Kommunen bei diesen Herausforderungen gezielt zu unterstützen und personelle sowie finanzielle Ressourcen zu entlasten, sind Lösungen gefragt, die bestehende Strukturen sinnvoll ergänzen und neue Handlungsspielräume eröffnen. Hier kommen wir ins Spiel: Mit maßgeschneiderten und individuell abgestimmten Dienstleistungen unterstützen wir Kommunen und Grundstückseigentümer:innen bei der erfolgreichen Umsetzung ihrer Projekte.

Im Umlegungsverfahren werden Grundstücke und Grundstücksteile so neu geordnet, dass nach Lage, Form und Größe für die bauliche oder sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke entstehen.

Die Neuordnung des Gebiets soll einen Ausgleich zwischen den Interessen der betroffenen Grundstückseigentümer:innen und der Allgemeinheit schaffen. Der Wert des Grundeigentums von Einzelnen darf durch die Umlegung nicht geringer werden. Alle beteiligten Eigentümer:innen sollen ein dem Verkehrswert und der Lage nach möglichst gleichwertiges Grundstück bekommen.

Ist der Wert des neuen Grundstücks geringer als der des alten, wird die Differenz ausbezahlt. Teilt die Umlegungsstelle den Eigentümer:innen ein Grundstück mit höherem Verkehrswert als das ursprüngliche zu, müssen diese eine Zahlung leisten. In Ausnahmefällen ist es auch möglich, dass ein neues Grundstück außerhalb des Umlegungsgebietes oder eine Geldabfindung angeboten wird.

Beteiligte an einer Umlegung sind:

• die Grundstückseigentümer:innen

• die Gemeinde

• alle Inhaber:innen von Rechten an den betroffenen Grundstücken

• Erschließungsträger

Wir führen Gespräche und Verhandlungen mit Grundstückseigentümer:innen und unterstützen bei freiwilligen und amtlichen Baulandumlegungen. Alternativ können wir als Dritte im Auftrag der Kommune Flächen zur Erschließung ankaufen. Auch Wert- oder Flächenausgleich für Grundstückseigentümer:innen bei Mehr- oder Minderzuteilung werden von uns durchgeführt.

Bei der Mehrfachbeauftragung werden von mehreren Architekturbüros Vorplanungen für ein Projekt eingeholt. Hierbei werden die individuellen Bedürfnisse der Kommune berücksichtigt und ein übersichtlicher Vergleich der Vorplanungen ermöglicht. Im Laufe des Auswahlverfahrens unterstützen wir Sie dabei, vorhandene Ideen gemeinsam mit dem passenden Partner weiterzuentwickeln und umzusetzen.

Städtebauliche Kalkulation
Zu Beginn der Erschließungsmaßnahme kalkulieren wir die Gesamtkosten im Rahmen einer Vollkostenkalkulation und stellen der Kommune ein Kosten- und Finanzkonzept zur Verfügung. Ziel ist es, die Erschließungsmaßnahme innerhalb der Vertragslaufzeit insgesamt wirtschaftlich ausgeglichen abzuwickeln. Die wesentlichen Einflussfaktoren auf die Wertschöpfungspotenziale der Kommune sind dabei die Rahmenbedingungen des Grunderwerbs, die Erschließungs- und Finanzierungskosten, die Abwicklungskosten, die Laufzeit der Maßnahme sowie der Zeitpunkt und die Preise der Bauplatzverkäufe.

Während der Vertragslaufzeit informieren wir die Kommune monatlich in Form eines Kurzberichts über den aktuellen Stand der Erschließungsmaßnahme. Dadurch erhält sie regelmäßig einen transparenten Überblick über die aktuelle Kosten- und Einnahmensituation sowie die wirtschaftliche Entwicklung des Projekts.

Finanzierung außerhalb des Kommunalhaushaltes
Die Gesamtkosten der Erschließungsmaßnahme, insbesondere für Grunderwerb, Planung, Herstellung, Finanzierung und Projektabwicklung, werden außerhalb des kommunalen Haushalts finanziert. Die Finanzierung erfolgt durch uns im eigenen Namen und auf eigene Rechnung zu kommunalkreditnahen Konditionen über regionale Kreditinstitute. Einnahmen aus Grundstücksverkäufen werden unmittelbar zur Reduzierung des Finanzierungsbedarfs während der Projektlaufzeit eingesetzt. Sämtliche projektbezogenen Ausgaben und Einnahmen werden transparent über ein separates Projektkonto abgewickelt.

Steuerliche Besonderheiten
Gemeinsam mit einem beauftragten Steuerbüro führen wir eine individuelle steuerliche Prüfung des Projektes auf Basis des mit der Kommune vereinbarten Umsetzungsmodells (Grunderwerbsmodell/Erschließungsmodell) durch.

Die Bauleitplanung ist das zentrale Instrument zur Steuerung der städtebaulichen Entwicklung einer Kommune.

Sie erfolgt in zwei Stufen: Zunächst wird im Rahmen der vorbereitenden Bauleitplanung ein Flächennutzungsplan für das gesamte Gemeindegebiet erstellt. Darauf aufbauend werden in der verbindlichen Bauleitplanung Bebauungspläne für einzelne Teilbereiche aufgestellt.

Wir unterstützen Kommunen bei der Erstellung der erforderlichen Entscheidungsgrundlagen für die politischen Gremien und begleiten den Planungsprozess. Die Planungshoheit verbleibt dabei jederzeit bei der Kommune.

Machbarkeitsstudie
Mithilfe einer Machbarkeitsstudie prüfen wir, ob und in welchem Umfang eine Erschließung wirtschaftlich realisiert werden kann. Dabei analysieren wir Standortpotenziale, Flächenverfügbarkeit und Vermarktungschancen.

Mitwirkungsbereitschaft
Zu Beginn jeder Baulanderschließung klären wir in persönlichen Gesprächen mit den Grundstückseigentümer:innen, ob eine Mitwirkungsbereitschaft besteht und die Flächen in die Gebietsentwicklung eingebracht werden können.

Unser Vertragsmanagement beinhaltet unter anderem den Entwurf und die Abstimmung des Städtebaulichen Vertrages und des Erschließungsvertrages als vertragliche Grundlage für die Zusammenarbeit mit der Kommune.
Die Erschließung von Baugelände ist gemäß Baugesetzbuch Aufgabe der Kommune, sie kann diese Aufgabe durch einen Erschließungsvertrag auf einen Dritten übertragen. Dieser Dritte (Erschließungsträger) verpflichtet sich gegenüber der Kommune zur Herstellung aller zur Erschließung notwendigen Anlagen in einem bestimmten Erschließungsgebiet auf eigene Kosten.

Im Städtebaulichen Vertrag wird die Risikofreistellung von uns durch die Kommune vereinbart. Dadurch kann das Projekt zu kommunalkreditähnlichen Bedingungen finanziert werden. Auf Grundlage des Städtebaulichen Vertrages kann der Erschließungsträger auch weitere städtebauliche Leistungen von der Herstellung der Bauleitpläne bis zur Durchführung der Bodenordnung übernehmen.
Auf Wunsch der Kommune kann die Klärung der Mitwirkungsbereitschaft von Eigentümern mit Flächen im geplanten Gebiet sowie die die Durchführung von Eigentümergesprächen und Eigentümerversammlungen von uns übernommen werden.
Beim Erwerb von Grundstücksflächen im Gebiet stimmen wir den Kaufvertragsentwurf mit der Kommune, den Grundstückseigentümern und dem Notar ab. Die Grundstücke werden zu einem im Gemeinderat beschlossenen Kaufpreis angekauft. Soweit Grundstücksflächen von privaten Eigentümern nicht erworben werden, gehen wir mit den privaten Eigentümern über die angemessene Kostenbeteiligung für die Herstellung der Erschließungsanlagen, eine Umlegungsvereinbarung sowie eine Kostenerstattungsvereinbarung in den Austausch. 

Im Rahmen des Vertriebsmanagements bieten wir die Begleitung des Bauplatzbewerberauswahlverfahren sowie die aktive Vermarktung der entwickelten Bauplätze, unter Berücksichtigung der kommunalpolitischen Zielsetzung der Kommune, an.
Für den Verkauf der Bauplätze erstellen wir den Kaufvertragsentwurf und stimmen diesen mit der Kommune und dem zuständigen Notar ab. In diesem Zusammenhang übernehmen wir die Koordination der Notartermine zur Beurkundung des Kaufvertrages mit den Käufern und beantworte deren Fragen rund um den Erwerb des Bauplatzes.