Baulanderschließung mit Badenova Konzept

Die Baulanderschließung stellt eine städtebauliche Aufgabe mit finanziellen Auswirkungen für die Kommune, Grundstückseigentümer und Bauherren dar. Die Vermarktung von Flächen ist mit hohem Aufwand verbunden. Zur Unterstützung und Entlastung der Kommunen in diesem Handlungsfeld sind Instrumente notwendig, welche die knappen personellen und finanziellen Ressourcen der Kommunen ergänzen und neue Wege zeigen. Hier kommen wir ins Spiel und bieten Kommunen und Grundstückseigentümern maßgeschneiderte, individuelle Dienstleistungen an.

Im Umlegungsverfahren werden Grundstücke und Grundstücksteile so neu geordnet, dass nach Lage, Form und Größe für die bauliche oder sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke entstehen.

Die Neuordnung des Gebiets soll einen Ausgleich zwischen den Interessen der betroffenen Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümer und der Allgemeinheit schaffen. Der Wert des Grundeigentums von Einzelnen darf durch die Umlegung nicht geringer werden. Alle beteiligten Eigentümer sollen ein dem Verkehrswert und der Lage nach möglichst gleichwertiges Grundstück bekommen.

Ist der Wert des neuen Grundstücks geringer als der des alten, wird die Differenz ausbezahlt. Teilt die Umlegungsstelle den Eigentümern ein Grundstück mit höherem Verkehrswert als das ursprüngliche zu, müssen diese eine Zahlung leisten. In Ausnahmefällen ist es auch möglich, dass ein neues Grundstück außerhalb des Umlegungsgebietes oder eine Geldabfindung angeboten wird.

Beteiligte an einer Umlegung sind:

• die Grundstückeigentümerinnen und Grundstückseigentümer

• die Gemeinde

• alle Inhaberinnen und Inhaber von Rechten an den betroffenen Grundstücken

• Erschließungsträger

Wir führen Gespräche und Verhandlungen mit Grundstücks-Eigentümern und unterstützen bei freiwilligen und amtlichen Baulandumlegungen. Alternativ können wir als Dritte im Auftrag der Kommune Flächen zur Erschließung ankaufen. Auch Wert- oder Flächenausgleich für Grundstückseigentümer bei Mehr- oder Minderzuteilung werden von uns durchgeführt.

Bei der Mehrfachbeauftragung werden von mehreren Architekturbüros Vorplanungen für ein Projekt eingeholt. Hierbei werden die individuellen Bedürfnisse der Kommune berücksichtigt und es entsteht ein übersichtlicher Vergleich der Vorplanungen. Im Laufe des Auswahlverfahrens helfen wir Ihnen, vorhandene Ideen mit dem passenden Partner weiterzuentwickeln und umzusetzen.

Städtebauliche Kalkulation
Zu Beginn der Erschließungsmaßnahme kalkulieren wir die Gesamtkosten im Rahmen einer Vollkostenkalkulation und stellen der Kommune ein Kosten- und Finanzkonzept zur Verfügung. Die Erschließungsmaßnahme soll innerhalb der Vertragslaufzeit insgesamt ausgeglichen sein. Die Rahmenbedingungen von Grunderwerb, Erschließungskosten, Finanzierungs- und Abwicklungskosten, Laufzeit der Maßnahme, Zeitpunkt Verkauf der Bauplätze und Preis der Bauplätze sind die wesentlichen Bausteine für Wertschöpfungspotentiale der Gemeinde.

Während der Vertragslaufzeit stellen wir der Kommune monatlich einen Kurzstatus (Reporting) über den aktuellen Stand der Erschließungsmaßnahme zur Verfügung. Die Kommune erhält somit in regelmäßigen Abständen einen transparenten Einblick in die aktuelle Kosten- und Einnahmensituation.

Finanzierung außerhalb des Kommunalhaushaltes
Die Gesamtkosten der Erschließungsmaßnahme (unter anderem Herstellungskosten, Grunderwerb, Finanzierungs- und Abwicklungskosten) werden außerhalb des Kommunalhaushaltes finanziert. Wir übernehmen im eigenen Namen und auf eigene Rechnung Finanzierungsmittel zu kommunalkreditnahen Konditionen bei ortsansässigen Kreditinstituten auf. Die Einnahmen durch Grundstücksverkäufe reduzieren den Finanzierungsbedarf während der Laufzeit. Alle Ausgaben und Einnahmen werden über ein Projektkonto abgewickelt.

Steuerliche Besonderheiten
Gemeinsam mit einem beauftragten Steuerbüro führen wir eine individuelle steuerliche Prüfung des Projektes auf Basis des mit der Kommune vereinbarten Umsetzungsmodells (Grunderwerbsmodell/Erschließungsmodell) durch.

Die Bauleitplanung ist das wichtigste Planungswerkzeug zur Lenkung und Ordnung der städtebaulichen Entwicklung einer Kommune. Sie wird zweistufig in einem formalen Verfahren vollzogen. Zunächst wird in der vorbereitenden Bauleitplanung ein Flächennutzungsplan für das gesamte Gemeindegebiet aufgestellt. In der verbindlichen Bauleitplanung werden sodann Bebauungspläne für räumliche Teilbereiche des Gemeindegebiets aufgestellt. Die hoheitliche Aufgabe der Bauleitplanung durch uns umfasst unter anderem auch die Erstellung der Entscheidungsgrundlagen für die Gremien. Die Kommune behält die Planungshoheit.

Machbarkeitsstudie
Mithilfe einer Machbarkeitsstudie ermitteln wir, in welchem Umfang, mit welchen Mitteln und in welcher Zeit eine Erschließung wirtschaftlich vor dem Hintergrund von Standortpotenzialen, Flächendisposition und Vermarktungschancen realisiert werden kann.

Mitwirkungsbereitschaft
Am Anfang jeder Baulanderschließung klären wir mit allen Grundstückseigentümerinnen und –eigentümern in persönlichen Gesprächen, ob die Mitwirkungsbereitschaft besteht und die jeweiligen Grundstücke in die Gebietsentwicklung eingebracht werden.

Unser Vertragsmanagement beinhaltet unter anderem den Entwurf und die Abstimmung des Städtebaulichen Vertrages und des Erschließungsvertrages als vertragliche Grundlage für die Zusammenarbeit mit der Kommune.
Die Erschließung von Baugelände ist gemäß Baugesetzbuch Aufgabe der Kommune, sie kann diese Aufgabe durch einen Erschließungsvertrag auf einen Dritten übertragen. Dieser Dritte (Erschließungsträger) verpflichtet sich gegenüber der Kommune zur Herstellung aller zur Erschließung notwendigen Anlagen in einem bestimmten Erschließungsgebiet auf eigene Kosten.

Im Städtebaulichen Vertrag wird die Risikofreistellung von uns durch die Kommune vereinbart. Dadurch kann das Projekt zu kommunalkreditähnlichen Bedingungen finanziert werden. Auf Grundlage des Städtebaulichen Vertrages kann der Erschließungsträger auch weitere städtebauliche Leistungen von der Herstellung der Bauleitpläne bis zur Durchführung der Bodenordnung übernehmen.
Auf Wunsch der Kommune kann die Klärung der Mitwirkungsbereitschaft von Eigentümern mit Flächen im geplanten Gebiet sowie die die Durchführung von Eigentümergesprächen und Eigentümerversammlungen von uns übernommen werden.
Beim Erwerb von Grundstücksflächen im Gebiet stimmen wir den Kaufvertragsentwurf mit der Kommune, den Grundstückseigentümern und dem Notar ab. Die Grundstücke werden zu einem im Gemeinderat beschlossenen Kaufpreis angekauft. Soweit Grundstücksflächen von privaten Eigentümern nicht erworben werden, gehen wir mit den privaten Eigentümern über die angemessene Kostenbeteiligung für die Herstellung der Erschließungsanlagen, eine Umlegungsvereinbarung sowie eine Kostenerstattungsvereinbarung in den Austausch. 

Im Rahmen des Vertriebsmanagements bieten wir die Begleitung des Bauplatzbewerberauswahlverfahren sowie die aktive Vermarktung der entwickelten Bauplätze, unter Berücksichtigung der kommunalpolitischen Zielsetzung der Kommune, an.
Für den Verkauf der Bauplätze erstellen wir den Kaufvertragsentwurf und stimmen diesen mit der Kommune und dem zuständigen Notar ab. In diesem Zusammenhang übernehmen wir die Koordination der Notartermine zur Beurkundung des Kaufvertrages mit den Käufern und beantwortet deren Fragen rund um den Erwerb des Bauplatzes.