Bauland erschließen

Die Baulanderschließung stellt eine städtebauliche Aufgabe mit finanziellen Auswirkungen für Kommunen, Grundstückseigentümer:innen und Bauherr:innen dar.

Gleichzeitig sind die Entwicklung und Vermarktung von Bauflächen mit einem hohen organisatorischen und wirtschaftlichen Aufwand verbunden.

Um Kommunen gezielt zu unterstützen und personelle sowie finanzielle Ressourcen zu entlasten, sind Lösungen gefragt, die bestehende Strukturen sinnvoll ergänzen und neue Handlungsspielräume eröffnen.

Hier kommen wir ins Spiel:

Mit maßgeschneiderten und individuell abgestimmten Dienstleistungen unterstützen wir Kommunen und Grundstückseigentümer:innen bei der erfolgreichen Umsetzung ihrer Projekte.

Im Umlegungsverfahren werden Grundstücke und Grundstücksteile so neu geordnet, dass nach Lage, Form und Größe für die bauliche oder sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke entstehen.

Die Neuordnung des Gebietes schafft einen Ausgleich zwischen den Interessen der betroffenen Grundstückseigentümer:innen und der Allgemeinheit. Der Wert des Grundeigentums Einzelner darf durch die Umlegung nicht gemindert werden. Alle beteiligten Eigentümer:innen erhalten möglichst gleichwertige Grundstücke entsprechend Verkehrswert und Lage.

Ausgleich bei Wertunterschieden

Ist der Wert des neuen Grundstücks geringer als der des bisherigen Grundstücks, wird die Differenz ausgezahlt. Wird ein Grundstück mit einem höheren Verkehrswert zugeteilt, ist ein entsprechender Ausgleich zu leisten. In Ausnahmefällen kann auch ein Grundstück außerhalb des Umlegungsgebietes oder eine Geldabfindung angeboten werden.

Beteiligte einer Umlegung

• Grundstückseigentümer:innen

• Gemeinde

• Inhaber:innen von Rechten an den betroffenen Grundstücken

• Erschließungsträger

Unsere Leistungen

Wir führen Gespräche und Verhandlungen mit Grundstückseigentümer:innen und unterstützen bei freiwilligen sowie amtlichen Baulandumlegungen. Alternativ können wir im Auftrag der Kommune Flächen zur Erschließung ankaufen und Wert- oder Flächenausgleiche bei Mehr- oder Minderzuteilungen durchführen.

Eine Mehrfachbeauftragung ermöglicht den Vergleich verschiedener Planungsansätze für ein Projekt. Hierfür werden mehrere Architekturbüros mit der Erstellung von Vorplanungen beauftragt.

Die individuellen Bedürfnisse der Kommune stehen dabei im Mittelpunkt. Wir begleiten den gesamten Auswahlprozess und unterstützen dabei, die passende Lösung für die weitere Projektentwicklung und Umsetzung zu finden.

Städtebauliche Kalkulation

Zu Beginn der Erschließungsmaßnahme kalkulieren wir die Gesamtkosten im Rahmen einer Vollkostenkalkulation und stellen der Kommune ein Kosten- und Finanzkonzept zur Verfügung.

Ziel ist es, die Erschließungsmaßnahme innerhalb der Vertragslaufzeit insgesamt wirtschaftlich ausgeglichen abzuwickeln.

Wesentliche Einflussfaktoren auf die Wertschöpfungspotenziale der Kommune sind:

• Rahmenbedingungen des Grunderwerbs

• Erschließungs- und Finanzierungskosten

• Abwicklungskosten

• Laufzeit der Maßnahme

• Zeitpunkt und Preise der Bauplatzverkäufe

Während der Vertragslaufzeit informieren wir die Kommune monatlich in Form eines Kurzberichts über den aktuellen Stand der Erschließungsmaßnahme. Dadurch erhält sie einen transparenten Überblick über die Kosten- und Einnahmensituation sowie die wirtschaftliche Entwicklung des Projekts.

Finanzierung außerhalb des Kommunalhaushaltes

Die Gesamtkosten der Erschließungsmaßnahme, insbesondere für Grunderwerb, Planung, Herstellung, Finanzierung und Projektabwicklung, werden außerhalb des kommunalen Haushalts finanziert.

Die Finanzierung erfolgt durch uns im eigenen Namen und auf eigene Rechnung zu kommunalkreditähnlichen Konditionen über regionale Kreditinstitute. Einnahmen aus Grundstücksverkäufen werden unmittelbar zur Reduzierung des Finanzierungsbedarfs während der Projektlaufzeit eingesetzt.

Sämtliche projektbezogenen Ausgaben und Einnahmen werden transparent über ein separates Projektkonto abgewickelt.

Steuerliche Besonderheiten

Gemeinsam mit einem beauftragten Steuerbüro führen wir eine individuelle steuerliche Prüfung des Projektes auf Basis des mit der Kommune vereinbarten Umsetzungsmodells (Grunderwerbsmodell oder Erschließungsmodell) durch.

Die Bauleitplanung ist das zentrale Instrument zur Steuerung der städtebaulichen Entwicklung einer Kommune.

Sie erfolgt in zwei Stufen:

• Vorbereitende Bauleitplanung: Erstellung des Flächennutzungsplans für das gesamte Gemeindegebiet.

• Verbindliche Bauleitplanung: Aufstellung von Bebauungsplänen für einzelne Teilbereiche.

Wir unterstützen Kommunen bei der Erarbeitung der erforderlichen Entscheidungsgrundlagen für die politischen Gremien und begleiten den gesamten Planungsprozess.

Die Planungshoheit verbleibt dabei jederzeit bei der Kommune.

Machbarkeitsstudie
Mithilfe einer Machbarkeitsstudie prüfen wir, ob und in welchem Umfang eine Erschließung wirtschaftlich realisiert werden kann. Dabei analysieren wir Standortpotenziale, Flächenverfügbarkeit und Vermarktungschancen.

Mitwirkungsbereitschaft
Zu Beginn jeder Baulanderschließung klären wir in persönlichen Gesprächen mit Grundstückseigentümer:innen, ob die Bereitschaft zur Mitwirkung besteht und die Flächen in die Gebietsentwicklung eingebracht werden können.

Städtebaulicher Vertrag und Erschließungsvertrag

Unser Vertragsmanagement umfasst die Erstellung und Abstimmung des Städtebaulichen Vertrages sowie des Erschließungsvertrages als vertragliche Grundlage für die Zusammenarbeit mit der Kommune.

Die Erschließung von Bauland ist eine Aufgabe der Kommune. Diese kann die Durchführung über einen Erschließungsvertrag auf einen Dritten (Erschließungsträger) übertragen. Der Erschließungsträger verpflichtet sich dabei, die erforderlichen Erschließungsanlagen auf eigene Kosten herzustellen.

Leistungen im Rahmen des Städtebaulichen Vertrages

Im Städtebaulichen Vertrag wird die Risikofreistellung durch die Kommune vereinbart. Dadurch kann das Projekt zu kommunalkreditähnlichen Konditionen finanziert werden.

Auf Grundlage des Vertrages können wir weitere Leistungen übernehmen, beispielsweise:

• Erstellung der Bauleitplanung

• Durchführung der Bodenordnung

• Klärung der Mitwirkungsbereitschaft von Grundstückseigentümer:innen

• Durchführung von Eigentümergesprächen und Eigentümerversammlungen

Flächenerwerb und Vereinbarungen

Beim Erwerb von Grundstücksflächen stimmen wir Kaufverträge mit der Kommune, den Grundstückseigentümer:innen und dem Notariat ab.

Werden Grundstücke nicht angekauft, schließen wir mit den Eigentümer:innen Vereinbarungen über:

• Kostenbeteiligungen an Erschließungsanlagen

• Umlegungsvereinbarungen

• Kostenerstattungsvereinbarungen

Vermarktung der Bauplätze

Im Rahmen des Vertriebsmanagements begleiten wir das Bauplatzbewerberauswahlverfahren und übernehmen die aktive Vermarktung der entwickelten Bauplätze unter Berücksichtigung der kommunalpolitischen Zielsetzungen der Kommune.

Für den Verkauf der Bauplätze erstellen wir die Kaufvertragsentwürfe, stimmen diese mit der Kommune und dem Notariat ab und koordinieren die Notartermine. Darüber hinaus begleiten wir die Käufer:innen und beantworten Fragen rund um den Erwerb des Bauplatzes.